Indefrysning af boligskat: skal du fravælge lånet inden 31. december?

Stiger din boligskat, låner du som udgangspunkt automatisk til stigningen. Det hedder indefrysning, og lånet hedder et indefrysningslån eller boligskattelån. Du betaler det først tilbage, når du sælger boligen.

Du kan fravælge lånet på forskudsopgørelsen frem til 31. december i det år, du låner for. For 2026 er fristen altså 31. december 2026.

Sådan virker indefrysningen

Skattestyrelsen sammenligner din boligskat i år med din boligskat i et såkaldt sammenligningsår. Forskellen er den stigning, du kan låne til. Ifølge vurderingsportalen er sammenligningsårene:

• Ejendomsværdiskat: 2024, hvis du købte boligen i 2024 eller før. Ellers købsåret.
• Grundskyld: 2017, hvis du købte boligen i 2017 eller før. Ellers købsåret.

Stigningen skal være større end en bagatelgrænse. Den er 322 kr. i 2026 og var 307 kr. i 2025.

Da der sammenlignes med et fast år og ikke med sidste år, kan du låne til den samme stigning år efter år. Gælden vokser derfor, så længe din skat ligger over niveauet i sammenligningsåret.

På forskudsopgørelsen står det anslåede lån i feltet Anslået indefrysningsbeløb. Ejendomsværdiskatten og grundskylden vises med det fulde beløb. Lånet trækkes i stedet fra din samlede forskudsskat.

Regneeksempel

Et hus i Næstved er købt i 2015. Grundskyldspromillen i Næstved er 9,8.

Ejendomsværdiskat

• 2024: ejendomsværdi 2.000.000 kr. × 80 % = 1.600.000 kr. × 5,1 ‰ = 8.160 kr.
• 2026: ejendomsværdi 2.200.000 kr. × 80 % = 1.760.000 kr. × 5,1 ‰ = 8.976 kr.
• Stigning: 816 kr.

Grundskyld

• 2017 (sammenligningsår): 5.000 kr. (tænkt beløb)
• 2026: grundværdi 700.000 kr. × 80 % = 560.000 kr. × 9,8 ‰ = 5.488 kr.
• Stigning: 488 kr.

Samlet stigning: 1.304 kr. Den er over bagatelgrænsen på 322 kr., så ejeren låner til stigningen i stedet for at betale den over skatten.

Lånet for 2026 bliver stiftet i 2027. Med 2026-renten på 2,16 % koster 1.304 kr. ca. 28 kr. i rente om året. Renten for 2027 kendes ikke endnu, så det tal er kun et eksempel. Er stigningen den samme i ti år, har ejeren lånt 13.040 kr. plus renter, når huset sælges.

Vil du se, hvor meget din egen boligskat er steget, kan du regne på det i beregneren.

Renten

Der er renter på nye indefrysningslån fra 2024 og frem. Renterne tilskrives lånet fra det år, hvor lånet stiftes, dvs. året efter skatteåret.

• 2025: 3,54 % minus 25 % = 2,66 %
• 2026: 2,88 % minus 25 % = 2,16 %
• 2027: ikke fastsat endnu

Renten kan ikke trækkes fra i skat, sådan som renter på et realkreditlån kan. Til gengæld er der et rentenedslag på 25 %, som allerede er regnet med ovenfor. Se aktuel rente og dine lån på boligskattelaan.skat.dk. Tallene her er fra vurderingsportalens side om indefrysningslån.

Fordele ved at beholde lånet

• Mere luft i økonomien nu. Du betaler ikke stigningen over skatten, og det kan betyde meget, hvis budgettet er stramt.
• Lav rente. 2,16 % i 2026 er lavere end de fleste forbrugslån og kassekreditter.
• Fleksibelt. Du kan indfri hele lånet eller dele af det, når som helst, på boligskattelaan.skat.dk. Du kan også sige ja ét år og nej det næste.
• Ingen afdrag. Lånet forfalder først ved salg.

Ulemper ved lånet

• Gælden vokser. Du låner til stigningen hvert år, og renterne lægges til.
• Renten er ikke fradragsberettiget, og den kan ændre sig fra år til år.
• Pant i boligen. Lånet har lovbestemt pant i ejendommen. Når du sælger, bliver det opkrævet og trukket fra det, du står tilbage med. Det skal med i dit budget for en kommende bolighandel.
• Mindre overblik. Mange opdager først lånet, når boligen skal sælges.

Hvornår giver det mening at fravælge?

Det kan give mening at fravælge lånet, hvis:

• du har råd til at betale stigningen løbende og ikke vil have gæld i boligen
• du har anden opsparing, der giver mindre i afkast efter skat end lånets rente
• du regner med at sælge inden for få år og hellere vil kende dit provenu

Det kan give mening at beholde lånet, hvis:

• budgettet er stramt, eller du er pensionist med fast indkomst
• du alternativt skulle låne dyrere andre steder
• du bliver boende længe og foretrækker lav månedlig udgift

Der er ikke ét rigtigt svar. Det afhænger af din økonomi.

Sådan fravælger du

1. Log ind på forskudsopgørelsen på skat.dk
2. Rul ned til Eksisterende ejendomme og grunde, og vælg ejendommen
3. Vælg Vælg eller fravælg indefrysningslån til betaling af stigninger i din boligskat
4. Svar Nej i feltet om indefrysningslån
5. Tryk Registrer, Beregn og Godkend

Før du beslutter dig, kan du se, hvor stor din boligskat er i dag, i beregneren.

Vælger du inden 1. september, bliver dit valg automatisk overført til de kommende forskudsopgørelser. Vælger du mellem 1. september og 31. december, skal du gentage valget på forskudsopgørelsen for næste år.

Fravælger du midt i året, skal du betale det, du har indefrosset i årets løb, fordelt over resten af året. Der kommer ingen renter på lånet for 2026, hvis du fravælger inden 31. december 2026. Du skal ikke betale lån fra tidligere år tilbage, fordi du fravælger et nyt.

Tillægslånet fra 2026

Fra 2026 får en mindre gruppe boligejere et tillæg til deres indefrysningslån efter ejendomsskattelovens § 47, stk. 3. De låner mere end deres skattestigning. Ved en fejl fik alt for mange beregnet tillægget i første omgang. Det blev fjernet for alle i januar 2026, og i juni fik den mindre gruppe det beregnet igen med direkte besked og ny forskudsopgørelse.

Skal du købe bolig?

Indefrysningslån følger ejendommen som pant. Tjek derfor, at sælger har indfriet eventuelle lån. På OIS.dk kan du under Økonomi og Boligskattelån se lån for 2024 og 2025. Lån fra før 2024 ligger hos kommunen.

Læs også om boligskatten i 2027, hvor mange vil få en ny stigning at tage stilling til, og om skatterabatten, som mange ejere fra før 2024 har.