Sådan læser du din ejendomsvurdering, og hvornår du kan få den ændret

Ejendomsvurderingen er grundlaget for din boligskat. Men der er to værdier, flere vurderingsår, og både foreløbige og endelige vurderinger. Her er, hvordan du læser den, og hvornår du kan gøre noget ved den.

To tal: ejendomsværdi og grundværdi

Ejendomsværdien er vurderingen af hele boligen. For et hus er det grund og bygninger. For en ejerlejlighed er det lejligheden og dens beliggenhed. Ejendomsværdien bruges til at beregne ejendomsværdiskatten.

Grundværdien er værdien af grunden. For et hus vurderes grunden, som om der ikke var bygget noget på den, og ud fra den anvendelse, der giver den højeste værdi. Kan grunden udstykkes eller bebygges mere, trækker det grundværdien op. For en ejerlejlighed fastsættes grundværdien ud fra beliggenhed og boligareal. Grundværdien bruges til at beregne grundskylden.

Se vurderingsportalens forklaring af ejendomsværdiskat og grundskyld.

Forsigtighedsprincippet: minus 20 %

Før skatten beregnes, trækkes der altid 20 % fra begge værdier. Det kaldes forsigtighedsprincippet, og det skal tage højde for, at vurderingen kan ramme lidt ved siden af. Resultatet hedder beskatningsgrundlaget.

Fra vurdering til boligskat

Et hus i Horsens har en ejendomsværdi på 2.800.000 kr. og en grundværdi på 900.000 kr. Grundskyldspromillen i Horsens er 8,7.

• Ejendomsværdiskat: 80 % af 2.800.000 kr. = 2.240.000 kr. × 5,1 ‰ = 11.424 kr.
• Grundskyld: 80 % af 900.000 kr. = 720.000 kr. × 8,7 ‰ = 6.264 kr.
• Boligskat i alt: 17.688 kr. om året, eller 1.474 kr. om måneden

Ejendomsværdiskatten er 5,1 promille op til et beskatningsgrundlag på 9.007.000 kr. og 14 promille over. Grundskyldspromillen afhænger af kommunen. Se promillerne for alle 98 kommuner. Du kan regne på din egen vurdering i beregneren.

Foreløbig eller endelig vurdering

Vurderingerne har været forsinkede i flere år. Derfor betaler du først skat af en foreløbig vurdering, og skatten bliver efterreguleret, når den endelige kommer.

Vurderingsstyrelsen begyndte at sende de endelige 2022-vurderinger ud i juni 2025. Med den endelige 2022-vurdering følger den endelige 2024-vurdering, som er den samme vurdering fremskrevet til 2024-priser. Derefter bliver din boligskat for 2024, 2025 og 2026 genberegnet. Kommer du til at mangle skat, tilskrives der renter. Se vurderingsportalen om foreløbige vurderinger og efterregulering.

Særlige ejerboliger, fx med et areal over 20.000 m² eller med erhverv, vurderes i ulige år og følger 2023- og 2025-vurderingerne i stedet.

Hvornår kan du få vurderingen ændret?

Den foreløbige vurdering

Du kan ikke klage over en foreløbig vurdering. Men du kan søge om at få den ændret i særlige situationer:

• Ved salg: hvis ejendomsværdien er mindst 20 % højere eller lavere end udbudsprisen omregnet til 2022-niveau.
• Ved køb: hvis du har købt 12. september 2023 eller senere, og ejendomsværdien er mindst 20 % fra købsprisen omregnet til 2022-niveau.
• Ved nybyg, ombygning og andre større ændringer.
• Grundværdien kan rettes, hvis den er væsentligt for høj, også selvom ejendomsværdien ikke afviger 20 %.

Muligheden gælder kun, indtil du har fået din endelige 2022-vurdering.

Den endelige 2022-vurdering

Før du får vurderingen, får du en deklaration med de data, den bygger på. Finder du fejl, har du 4 uger til at gøre indsigelse. Når vurderingen er kommet, kan du klage inden for 3 måneder.

Tjek især boligareal, byggeår, grundareal og planforhold. Fejl i data kan flytte vurderingen.

2024-vurderingen

Den endelige 2024-vurdering er en fremskrivning af den endelige 2022-vurdering. Du kan ikke klage over den separat. Får du medhold i en klage over 2022-vurderingen, føres ændringen videre til 2024-vurderingen.

2026-vurderingen og den nye 20 %-regel

I juni 2026 meldte Skatte- og Vækstministeriet ud, at 2026- og 2027-vurderingerne bliver prisfremskrivninger. 2026-vurderingen laves ved at indeksere 2022-vurderingen til 2026-prisniveau. 2027-vurderingen, som gælder de ejendomme, der vurderes i ulige år, laves ud fra 2023-vurderingen. De prisfremskrevne vurderinger bliver endelige vurderinger.

Du kan ikke klage over selve indekseringen. Afviger den prisfremskrevne 2026-vurdering med mere end 20 % fra ejendommens værdi i fri handel, kan du dog anmode om en almindelig 2026-vurdering. Den har klageadgang. Muligheden gælder kun ejendomme med en ejendomsværdi, altså ikke erhvervsejendomme.

Eksempel: Din 2026-vurdering lyder på 3.000.000 kr., men huset kan realistisk sælges for 2.400.000 kr. Forskellen på 600.000 kr. er 25 % af handelsværdien, så du ligger over grænsen. Hvis vurderingen i stedet var 2.800.000 kr. og handelsværdien 2.500.000 kr., er forskellen 12 %, og så kan du ikke anmode om en almindelig vurdering.

Ender en almindelig vurdering fx på 2.400.000 kr. i stedet for 3.000.000 kr., falder beskatningsgrundlaget med 480.000 kr., og ejendomsværdiskatten falder med 480.000 × 5,1 ‰ = 2.448 kr. om året.

Hvordan du anmoder, og hvilken dokumentation der kræves, er endnu ikke beskrevet på vurderingsportalen. Vi opdaterer artiklen, når det er på plads. Der er heller ikke udmeldt en præcis dato for, hvornår 2026-vurderingerne sendes ud. Læs mere i Boligskat 2027: det ved vi nu.

Tjekliste, når du får din vurdering

1. Find både ejendomsværdi og grundværdi, og se, hvilket år vurderingen gælder for.
2. Se, om den er foreløbig eller endelig.
3. Tjek data i deklarationen: areal, byggeår, grund og planforhold.
4. Sammenlign med salgspriser på lignende boliger i området, omregnet til vurderingsåret.
5. Regn skatten ud, og se, om stigningen er stor nok til, at du vil overveje indefrysning.

Du kan hurtigt se, hvad vurderingen betyder for din skat, i beregneren. Har du ejet boligen siden før 2024, skal du også huske en eventuel skatterabat.